什麼是房地合一稅？

房地合一稅（正式名稱為「房地合一課徵所得稅」）是台灣針對不動產交易所得課徵的稅種，自2016年1月1日起施行，並於2021年7月1日修法擴大適用範圍、提高短期持有稅率。此稅制的核心精神是：持有越短、獲利越高者，繳納越多稅，以抑制短期投機炒作。

房地合一稅稅率一覽

房地合一稅（2.0版）的稅率依持有年限與納稅義務人身分分為以下幾個級距：

持有年限 個人稅率 適用情境
2年以內 45% 短期持有，稅率最高
超過2年，未逾5年 35% 中短期持有
超過5年，未逾10年 20% 中長期持有
超過10年 15% 長期持有，稅率最低
自用住宅（符合條件） 10%（有免稅額） 自住且符合特定條件

注意：非居住者（非台灣居民）稅率不同，且無自用住宅優惠，請洽稅務專業人士確認。

如何計算應課稅所得？

房地合一稅的課稅基礎為：

  • 應課稅所得 = 成交價格 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
  • 「取得成本」包括購入價格、仲介費、代書費、契稅等與取得相關的費用。
  • 「相關費用」包括出售時的仲介費、廣告費、代書費等。
  • 若無法提供費用憑證，可按成交金額3%認定為費用（有上限）。

自用住宅的稅務優惠

符合以下條件的自用住宅出售，可享有較低稅率及免稅額優惠：

  • 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住滿6年。
  • 持有並居住期間，無出租或供營業使用。
  • 出售前6年內，未曾適用過此優惠。

符合條件者，課稅所得可享有400萬元免稅額，超過部分按10%計稅。

合法降低稅負的規劃方向

  1. 長期持有：盡量持有超過10年再出售，稅率可降至15%。
  2. 完整保留費用憑證：購入時的所有費用（裝修、仲介費等）均應保留收據，以提高可扣除的成本。
  3. 善用自用住宅優惠：確認自己是否符合自用住宅條件，合法取得400萬元免稅額。
  4. 規劃換屋時序：若為換屋，了解重購退稅規定，在適當時機操作可減少稅負。

申報時間與方式

房地合一稅採交易後30日內自行申報的方式，而非與綜合所得稅一同申報。出售後務必注意申報期限，逾期申報將面臨罰鍰。

結語

房地合一稅已成為台灣不動產交易不可忽視的重要成本。在買賣決策時，務必將稅務成本納入計算，並視需要諮詢專業稅務顧問或代書，確保合規且稅務規劃最優化。